어려운 부동산 용어 쉽게 정리 하자!

 

부동산에 막 입문하거나 부동산에 관심이 있으신 분들이라면, 제일 처음에 난관에 부딪히는 것은 당연하게도 용어 들일 것입니다.

 

오늘 많이 쓰이면서 또 알아야 될 가장 기본적인 용어들에 대해서 정리해보도록 하겠습니다.

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면적 관련 용어

 

✓ 전용면적

실제로 입주자가 독점하여 사용하는 부분의 면적입니다.. 방, 거실, 주방 그리고 화장실 등을 모두 포함한 넓이입니다. 전용면적은 실제 사용하는 면적이기 때문에 가장 중요합니다.
상가나 오피스텔 같은 경우 전용률의 따라 실제 사용할 수 있는 면적이 정해지기 때문에 가격 비교를 할 때, 전용면적을 기준으로 해야 합니다.
가령, 분양면적이 85㎡ 전용면적이 50㎡, 분양면적이 100㎡ 전용면적이 50㎡라면 전용면적을 기준으로 가격을 비교해야 합니다.

 

✓ 공용면적

다른 사람들이 같이 이용할 수 있는 엘리베이터 계단 등이 포함된 면적입니다.
오피스텔은 아파트에 비해 전용률이 떨어지는데 분양면적은 같더라도 전용률의 차이 때문에 오피스텔이 아파트보다 면적이 적습니다. 따라서 오피스텔이나 상가 구입 시에는 반드시 전용률과 전용면적을 함께 살펴봐야 합니다.

 

✓ 분양면적

전용면적+공용면적입니다. 일반적으로 분양 시 말하는 면적이 분양면적입니다.

 

✓ 서비스면적

발코니에 해당하는 면적입니다. 이것은 전용면적, 공용면적, 분양면적 그 어디에도 포함되지 않습니다. 건설사마다 서비스 면적이 다 다르기 때문에 서비스 면적에 따라 같은 평형대의 아파트라도 크거나 작게 느껴질 수 있습니다.

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건축 비율 관련 용어

 

✓ 건폐율

대지면적(건축 대상 필지 면적)에 대한 건축면적(건물 외벽이나 이를 대신하는 기둥 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평 투영 면적)의 비율입니다.
쉽게 설명하면 대지가 100㎡에 건폐율이 40%라면 100㎡ 안에서 40㎡로 건물을 올릴 수 있다는 이야기입니다.

 

홍콩에 가면 건물들이 따닥따닥 붙어 있습니다. 좁은 땅의 많은 건물을 짓기 위해서 인데 건폐율이 높은 경우입니다.

 

우리나라 같은 경우에는 상업지역의 건폐율이 높습니다. 따라서 강남역 같은 곳에 가면 건물들이 많이 붙어 있는 걸 볼 수 있습니다.

 

✓ 용적률

용적률은 대지 내 건축물의 건축 바닥면적을 모두 합친 면적(연면적)의 대지면적에 대한 백분율입니다.

 

건축물 바닥면적(합계÷대지면적 × 100)

지하층·부속용도에 한하는 지상 주차용으로 사용되는 면적은 용적률 산정에서 제외됩니다.
쉽게 설명하면 100㎡의 대지의 용적률이 200%라고 한다면 바닥면적 200㎡의 건물을 지을 수 있다는 뜻입니다.

 

만약 이 건물의 바닥면적이 40㎡라면 건물의 바닥면적의 합이 200㎡ 이기 때문에 총 5층까지 지을 수 있다는 말입니다.

 

건폐율과 용적률의 개념을 아는 건 재건축 아파트나 재개발 아파트 투자 혹은 집적 집을 지을 때 유용한 개념이기 때문에 반드시 알아 둬야 합니다.

 

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주택 유형별 용어

 ✓ 단독주택과 다가구주택

단독주택

한 세대가 거주하는 1인 소유의 주택을 말합니다.

 

다가구 주택

여러 세대가 살지만 소유주는 한 세대만 사는 주택으로 각 세입자별 독립된 주방 및 화장실 등을 갖추고 있습니다. 3층 이하의 집의 여러 가구가 살고 있지만 집주인이 하나라면 다가구 주택이라고 보면 됩니다.

 

✓ 연립주택과 다세대주택

연립주택 다세대 주택 모두 다른 세대들이 각각 소유권이 다른 사람들이 모여서 삽니다. 아파트랑 다른 점은 4층 이하라는 것입니다. 5층부터는 아파트로 본다(1층이 필로티일 경우에 층수에서 제외되기 때문에 필로티 구조인 경우 5층까지 다세대주택으로 인정합니다.

다세대와 연립주택의 가장 큰 차이점은 면적이다.

 

연립주택

연면적 660㎡ 초과

 

다세대 주택

연면적 660㎡ 이하

 

쉽게 연립주택은 마당이 있고 나무들이 심어진 공간이 있지만 다세대 주택은 건물만 있다고 이해해도 됩니다. 예전에는 연립주택이 많았지만 지금은 다세대주택이 훨씬 더 많아졌습니다.

 

✓ 도시형 생활주택과 오피스텔, 빌라

 

도시형 생활주택

서민과 1~2인 가구의 주거 안정을 위하여 2009년 5월부터 시행된 주거 형태로서 단지형 연립주택, 단지형 다세대주택, 원룸형 3종류가 있으며, 국민주택 규모의 300세대 미만으로 구성됩니다.
아파트를 더 작은 규모로 짓게 하기 위해 주차장 등을 완화시켜 준 미니 아파트 개념이라고 보면 됩니다.

 

오피스텔과 달리 주택으로 간주되기 때문에 오피스텔보다 전용률이 높고 취득세율이 오피스텔보다 낮습니다.

 

오피스텔

오피스(office)와 호텔(hotel)의 합성어로 낮에는 업무를 주로 하되 저녁에는 개별실에 일부 숙식을 할 수 있는 공간을 만들어 호텔 분위기가 나게 설계한 형태의 건축물을 말합니다. 오피스텔은 주 용도가 업무시설이며 업무공간이 50% 이상이고 주거공간이 50% 미만인 건축물을 말합니다
건축법에서는 이를 업무시설에 분류하고 있어서 주택에 포함되지 아니하기 때문에 주택 이외에 오피스텔을 소유하더라도 1가구 2 주택에 해당되지 않습니다.

 

빌라

외국에서는 시골의 저택, 교외의 별장이나 별장식 주택, 교외 주택을 이른 말입니다.

 

우리나라에서는 주로 고급스러운 공동주택이라는 뜻으로 사용되나, 고급연립주택뿐 아니라 다세대 주택이나 보통 연립주택의 이름을 지을 때도 고급스러운 이미지를 표현하기 위해 주택사업자들이 ○○빌라 하는 식으로 이용하고 있습니다.

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사업별 용어

✓ 재건축사업

정비기반시설은 양호하나 노후 불량 건축물들이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업.
강남이나 목동 같은 경우 정비기반시설은 양호하나 아파트들이 오래됐다. 이런 경우 재건축하는 것입니다.

 

✓ 재개발 사업

정비기반시설이 열악하고 노후 불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업을 말합니다. 주로 강북권에서 많이 재개발합니다.

 

✓ 도시개발사업(도시개발구역)

계획적인 도시개발이 필요한 지역에 지정되는 도시개발구역 안에서 주거·상업·산업·유통·정보통신·생태·문화·보건 및 복지 등의 기능이 있는 새로운 단지 또는 신시가지를 조성하기 위해 시행하는 사업. 마곡지구가 대표적인 도시개발 사업입니다.

 

✓ 뉴타운 사업

대표적인 곳이 은평 뉴타운입니다.

은평 뉴타운은 거의 뉴타운 초기 사업단지로 사업이 거의 완료가 됐기 때문에 직접 가보면 향후 뉴타운 후발 지역이 어떻게 변할지 미리 살펴볼 수 있습니다. 서울 도심지에 있기 때문에 비교적 교통과 기반시설이 편리한 편입니다.

 

✓ 보금자리주택

대규모 택지개발지구로 개발하는 곳입니다. 강남 세곡동 자곡 동등이 있습니다.

그린벨트를 풀어 조성했기 때문에 주변 환경이 숲으로 둘러싸여 있습니다. 분양가가 비교적 저렴하지만 그린벨트 지역을 풀어 공급하다 보니 교통과 기반시설은 불편한 편입니다.

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임대주택 용어

✓ 장기전세주택

‘시프트(shift)’라고도 하며 서울시와 SH공사가 주변 전세시세의 80% 이하로 무주택자가 최장 20년까지 살 수 있도록 마련한 전세주택을 말합니다. 장기전세주택은 전세금이 주변 전세시세의 80% 이하에 불과하고 전세기간이 최장 20년입니다.

 

✓ 뉴 스테이

의무 임대 기간인 최소 8년 동안 상승률이 5% 이하인 임대료를 납부하며 거주할 수 있는 기업형 임대주택입니다.

전세 공급이 줄고 월세가 증가하자 중산층의 주거 안정을 위해 2015년부터 정부가 추진 중인 정책입니다.

공공임대와 달리 주택 규모에 규제가 없고 입주 자격에도 제한이 없습니다.

 

✓ 10년 공공임대아파트

국민주택기금이나 재정 지원을 받아 주택공사, 지자체(지방공사), 민간건설사가 공급하는 임대아파트로 임대기간은 10년입니다.

임대기간이 만료되면 임차인이 대가를 지불하고 해당 아파트 소유권을 넘겨받을 수 있는 우선권을 가집니다.

장기전세와 뉴 스테이와 달리 추후 소유권을 넘겨받을 수 있는 우선권을 가지기 때문에 재테크 측면에서도 유리합니다. 10년간 저렴한 비용으로 임대 살다가 10년 후 분양 전환할 수 있습니다.

 

✓ 국민임대주택

공공의 재정 및 국민주택기금의 재원을 지원을 받아, 30년 이상 임대할 목적으로 건설 또는 매입되는 주택을 말합니다.

일정 소득 수준 이하의 무주택 가구주에게 저렴한 임대조건으로 공급하며 분양전환이 되지 않습니다.

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기타 용어

✓ 기준시가

아파트 공동주택 같은 집을 대상으로 소득세나 상속세 증여세를 과세하는 기준을 삼기 위한 평가 고시 가액입니다. 

 

✓ 공시지가

공시지가는 국세나 양도소득세 그리고 상속세의 과세 기준이 되면서 각종 공사에 보상하는 기준으로 서 공시지가는 국토해양부 장관이 발표하는 표준지 공시지가와 시 또는 군 구에서 발표하는 개별공시지가로 나뉩니다.

표준을 기준으로 하여 세부적으로 개별필지별로 정해지고 있습니다. 국세나 양도 소득세 그리고 상속세의 과세기준이 되면서 각종 공사에 보상하는 기준이기도 합니다. 

 

✓ 시가표준액 

과표라고도 하는 시가표준액은 취득세나 등록세 재산세 종합토지세 등의 지방세를 부과하는 기준입니다. 토지와 건물의 가격을 말하면서 지방자치단체에서 미리 정해두기 때문에 해마다 금액 변동이 있을 수 있다는 점이 있습니다. 

 

✓ 보존등기

보존등기라 하은 미등기의 부동산 소유권 등기를 말합니다 사람으로 비유했을 때 출생신고 같은 개념이라고 생각하시면 편하실 듯합니다. 

 

✓ 본등기

본등기는 등기로서 효력을 가지게 되는 등기입니다 등기의 내용에 따라 기입 변경 회복 말소 등으로 분류됩니다.

 

✓ 소유권 이전등기

매매나 양도 상속 증여 등의 기타 원인에 의해 유상 또는 무상으로 소유권을 이전하는 것을 말합니다.

 

✓ 말소등기

기존의 전부를 말소하는 등기를 말합니다 실효가 없는 경우 법적으로 소멸시킬 목적으로 행해지는 것을 뜻합니다.

 

✓ 담보권

채권을 담보로 제공하는 목적으로 하는 권리입니다 담보권에는 양도담보까지 포함되어 있습니다. 

 

✓ 토지개발부담금

토지의 형질을 변경하거나 용도를 변경하려고 하는 작업을 수반하는 개발 사업을 시행하려고 하는 자에게 징수하는 부담금의 공과금 

 

✓ 유치권

유치권은 물건이나 유가증권을 담보로 빌려준 금액을 돌려받을 때까지 담보물을 점유할 수 있는 권리를 말합니다 건물 공사와 관련 비용을 받지 못할 경우 발생합니다.