부동산 금융 용어 정리 LTV, DTI, DSR 란? 계산

부동산 금융 용어 정리 LTV, DTI, DSR 란?

 

부동산을 알기 전에 먼저 용어를 정리해야 쉽게 이해할 수 있습니다. 

 

LTV, DTI, DSR이란 무엇인지 용어 정리를 쉽게 정리해드리겠습니다.

 

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"LTV" Loan to Value Ratio

 

담보 인정 비율(영어: Loan-To-Value ratio 또는 LTV)은 금융기관에서 대출을 해줄 때 담보물의 가격에 대비하여 인정해주는 금액의 비율을 말한다. 

 

금융기관은 대출채권에서 부도가 발생될 시 담보자산을 처분하여 대출채권 상환에 충당하고 대출채권 상환에 부족분이 발생하지 않도록 일정의 담보인정비율 이내에서 담보대출을 취급하고 있다. 흔히 주택담보대출비율이라고도 한다. 대출자 입장에서는 주택 등 담보물 가격에 대비하여 최대한 빌릴 수 있는 금액의 비율이라고 생각할 수 있다. 예를 들어 대출자가 시가 2억 원 주택을 담보로 최대 1억 원까지 대출할 수 있다면 LTV는 50%이다.

 

LTV = (대출금액 / 부동산의 실제 가치) x 100%

 

사례) 1 시가 5억 원짜리 주택 / LTV 70% / 전세입자가 2억 원에 살고 있는 집인 경우

(5억 x 70%) - 2억 = 1억 5천만 원 대출 가능

 

사례) 2 시가 6억 원짜리 주택 / LTV 60% / 방이 2개 있는 집

(6억 x 60%) - (3,400만 x 2) = 2억 9천2백만 원

*소액임차인 최우선 변제금을 방수만큼 빼고 계산

 

사례) 3 시가 9억 원이 넘는 주택의 경우 9억 원까지는 50%, 초과분에는 30%의 LTV 적용

10억 원의 주택담보 대출을 받으려면 

9억 원의 50% = 4억 5천만 원 / 1억 원의 30% = 3천만 원 

총 대출금액 4억 8천만 원까지 대출 가능 

 

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"DTI" Debt To Income

 

총부채 상환 비율(總負債 償還 比率, 영어: debt-to-income ratio 또는 debt income ratio, 간단히 DTI)은 돈을 빌리는 사람이 자신의 소득에 비해 얼마나 많은 원금과 이자를 상환하는가의 비율을 말한다. 

 

금융 부실을 막고 국가 전체의 재무건전성을 높이기 위한 규제수단으로 그 비율과 적용 대상은 정부가 결정한다. 즉, 추후 상환 능력을 소득으로 따져 대출 한도를 정하는 것이다. 총부채 상환 비율의 궁극적인 목표는, 무분별한 대출로 빚어지는 문제점들을 사전에 예방하기 위함이다.

 

DTI = (주택담보대출 연간 원리금 상환액 + 기타 이자 상환액) / 연간 소득

 

Ex) 1 연봉 6천만 원, 주택담보대출 원리금 상환액 200만 원, 기타 대출 이자 상환액 20만 원인 사람

(200만 원 + 20만 원) * 12 / 6천만 원 = 44%

DTI = 44%

* DTI가 낮을수록 대출받을 수 있는 금액은 줄어듭니다.

 

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"DSR" Debt Service Ratio

 

DSR(Debt Service Ratio)은 총부채 원리금 상환비율. 대출심사 시 차주의 모든 대출에 대해 원리금 상환 부담을 계산하는 지표. 주택담보대출뿐 아니라 신용대출과 카드론을 포함한 모든 금융권 대출 원리금 부담을 반영한다.

총부채상환비율(DTI)은 소득 대비 주택담보대출 원리금에 신용대출 등 다른 대출의 이자를 더한 금융부채로 대출한도를 계산하는 반면 DSR은 대출의 원리금뿐만 아니라 신용대출, 자동차 할부, 학자금 대출, 카드론 등 모든 대출의 원금과 이자를 모두 더한 원리금 상환액으로 대출 상환 능력을 심사하기 때문에 더 엄격하다. 

 

DSR을 도입하면 연소득은 그대로인 상태에서 금융부채가 커지기 때문에 대출 한도가 대폭 축소된다. 이 DSR은 DTI 규제가 없는 수도권 이외 지역에도 적용된다. 

DSR = (주택담보대출 연간 원리금 상환액 + 기타 원리금 상환액) / 연간 소득

 

Ex) 1 개인의 연소득이 7천만 원, 연간 갚아야 할 원리금 상환액이 2천만 원 / DSR의 한도 70%

2000만 원 / 7000만 원 = 28%

70% - 28% = 42%

2930만 원 대출 가능

 

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부동산 용어에 대하여 알아봤는데요. 

 

위의 수치들은 수도권이랑 지방이랑 조금씩 차이가 있는데요.

 

구분	투기과열지구 및 투기지역		투기과열지구, 투기지역 외       조정대상지역		조정대상지역 외 수도권
	LTV	DTI	LTV	DTI	LTV	DTI
서민 실수요자(완화)	50%	50%	70%	60%	70%	60%
주택담보대출미보유(기본)	40%	40%	60%	50%	70%	60%
주택담보대출 1건 이상 보유(강화)	30%	30%	50%	40%	60%	50%

 

이상 부동산 금융 용어를 알아보았습니다.