세입자에게 돌려줄 전세보증금, 세금을 내야 하는 과세 대상인가?

세입자에게 돌려줄 전세보증금, 세금을 내야 하는 과세 대상인가?

 

2019년도 주택임대소득을 올해 5월 안에 해야 하는 종합소득세 신고가 있다. 3 주택 중 2채는 전세를 주고 1채는 거주하고 있는 경우 전세 보증금은 모두 세입자에게 돌려줘야 하고 월세 수입이 없는 경우 세금을 내야 할까?

현행 소득세법상 부부합산(1세대나 1가구 기준이 아님) 2주택 이상을 보유하고 있고, 임대를 주는 경우에는 해당 주택임대수입은 과세대상이다.

 

2주택자

월세 수입이 있다면 수입이 얼마가 됐든 과세 대상이다.

 

1 주택자

기준시가 9억 원 초과 고가주택이나 국외 소재 주택임대는 과세대상이다. 따라서 사업자등록 및 종합소득세 신고를 해야 한다.

 

3 주택 이상

월세뿐만 아니라 전세보증금도 과세 대상이다. 전세보증금은 보증금 합계가 3억 원을 초과하는 경우 간주임대료를 총수입금액에 산입 한다. 이때 소형주택(40㎡ 이하 이면서 기준시가 2억 원 이하)은 보증금 과세대상 주택에서 제외한다.

 

간주임대료?

월세 임대료를 받는 사업자와의 과세 형평성을 위해 보증금 등은 정기예금 이자율(2019년 귀속 2.1%)에 해당하는 금액만큼을 임대료로 ‘간주’한다. 다만, 주택의 경우 부부 합산 3 주택(주거전용면적 40 이하 이면서 기준시가 2억 원 이하인 주택은 2021년까지 제외) 이상 보유자에 대해서만 과세하고, 보증금 등에서 3억 원을 차감한 금액의 60%에 과세한다.

 

*단, 월세 임대수입은 소형주택과 비소형주택을 모두 포함하여 신고

 

간주임대료 계산

▶간주임대료 = (보증금 등 * 3억 원)의 적수 * 60% * 1/365 * 정기예금 이자율 – 해당 임대사업부분 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액 (윤년 : 366, ‘19귀속 정기예금이자율 : 2.1%)

1) 보증금 등을 받은 주택이 2 주택 이상인 경우에는 보증금 등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금 등부터 순서대로 뺌
2) 추계신고 결정하는 경우 임대사업 부분에서 발생한 금융수익 차감하지 않음

간편 계산은 홈택스에서 '주택 간주임대료 계산해보기’ 서비스를 이용하면 된다.

 

홈택스 주택 간주임대료 계산하기 >>링크<<